Demografiske endringer driver frem nye investeringsmuligheter

Studentveksten fortsetter, men boligtilbudet henger etter

Antall studenter i Oslo har økt kraftig de siste 20 årene. Siden 2000 har studentmassen vokst med rundt 38.000 personer, tilsvarende en gjennomsnittlig årlig vekst på om lag 1.500 studenter. I dag studerer nær 90.000 personer i hovedstaden, rundt 29% av landets samlede studentmasse.

Samtidig er tilgangen på studentboliger langt fra tilstrekkelig. Dekningsgraden ligger betydelig under studentsamskipnadens mål om 20%, og Oslo mangler i dag over 5.000 studentboliger. I sommer sto rundt 6.000 studenter på venteliste for studentbolig i Oslo, og om lag 70% av de nye tildelingene gikk til internasjonale studenter. Mange av studentene presses derfor inn i et allerede stramt privat leiemarked.

Det private leiemarkedet har tradisjonelt fungert som en buffer for studenter, men denne bufferen svekkes nå. De siste årene har både private og profesjonelle aktører redusert eksponeringen mot utleieboliger. Antallet privateide sekundærboliger i Oslo har falt med rundt 20% siden toppen i 2019, og antallet leiligheter eid gjennom AS er redusert med i overkant av 4.000 siden tredje kvartal 2023, tilsvarende en nedgang på 15%. Flere større aktører fortsetter å selge ned leilighetsporteføljene sine, og vi forventer at denne utviklingen vil vedvare gjennom året.

Resultatet er et markant fall i tilbudet av utleieboliger, samtidig som etterspørselen holder seg høy. Det har bidratt til en kraftig oppgang i leieprisene, med vekst på opptil 40% for mindre leiligheter siden 2021.

Med en vedvarende reduksjon i tilbudet og fortsatt studentvekst ligger forholdene til rette for ytterligere leieprisvekst. Samtidig ser vi at støtten fra Lånekassen har økt med i overkant av 5% årlig de siste ti årene, og med 10% bare i fjor. Dette, kombinert med lønnsvekst, har bidratt til å dempe belastningen noe. For utleiere styrker utviklingen markedsbalansen og inntjeningsutsiktene i et allerede stramt marked.

_{Newsec er for tiden rådgiver i salget av Gjerdrums vei 19, et kontorkonverteringsprosjekt til studentboliger med totalt 212 enheter.}

Eldrebølgen forsterker behovet for nye boligtyper

Parallelt med studentveksten står Norge overfor en kraftig demografisk endring. Antall personer over 65 år forventes å øke med hele 68% frem mot 2060, mens veksten i yrkesaktive er marginal. Allerede i 2034 vil det være like mange eldre som unge i Norge, og forholdet mellom yrkesaktive og pensjonister svekkes betydelig.

Dette har direkte konsekvenser for eiendomsmarkedet. Behovet for sykehjem og omsorgsboliger øker, presset på kommunale tjenester tiltar, og etterspørselen etter tilrettelagte boligkonsepter vokser. Samtidig er kapasiteten allerede presset. I 2024 hadde Oslo 6,2 personer over 80 år per sykehjemsplass. Likevel er flere hundre sykehjemsplasser lagt ned de siste årene, samtidig som ventelistene øker.

Også fremover vil tilbudssiden trolig forbli begrenset. I tillegg til mangel på gode, tilgjengelige tomter og egnede eksisterende bygg har byggekostnadene økt kraftig, med over 120% siden 2005, om lag dobbelt så mye som konsumprisindeksen i samme periode. I Oslo kommunes nyeste sykehjemsprosjekter ligger kostnaden nå på rundt 7 til 9 millioner kroner per plass, noe som gjør nye prosjekter kapitalkrevende og vanskeligere å realisere. Dagens leienivå i eksisterende sykehjem er ofte basert på yield on cost knyttet til historisk lave prosjektkostnader, noe som gir et betydelig lavere løpende leienivå enn det nye prosjekter krever med dagens byggekostnader. Disse forholdene, kombinert med sterk etterspørselsvekst, bidrar til et stramt marked og attraktive inntjeningsutsikter i et segment med svært få investeringsmuligheter.

Utenfor Oslo er etterspørselen etter sykehjemsplasser og omsorgsboliger for eldre også klart økende. Samtidig er kommuneøkonomiene presset og hele 27 kommuner står i dag på ROBEK-listen. Det begrenser kommunenes evne til å etablere tilstrekkelig kapasitet i egen regi og øker behovet for samarbeid med private utviklere. Dette legger etter vårt syn til rette for betydelig vekst i segmentet i årene fremover.

_{Newsec er for tiden rådgiver i salget av Midtåsen sykehjem. En eiendom bestående av 96 leiligheter tilpasset eldre.}

_{Newsec er rådgiver i salget av Ammerudlunden Sykehjem. En eiendom bestående av 73 sykehjemsplasser.}

_{Like før årsskifte var Newsec rådgiver i salget av Kampen Omsorg. En eiendom bestående av 91 leiligheter tilpasset eldre.}

To strukturelle drivere, én tydelig konklusjon

Kombinasjonen av sterk studentvekst, en aldrende befolkning og et fallende boligtilbud peker mot én tydelig konklusjon: Presset i Oslo-markedet er strukturelt, ikke syklisk. Dette skaper attraktive investeringsmuligheter i segmenter med varig og forutsigbar etterspørsel. For investorer med riktig posisjonering kan dette representere en av de mest interessante investeringsmulighetene i det norske eiendomsmarkedet de neste tiårene.