Markedsrapport fra Newsec - vinter 2023

Store endringer i renter og risikopåslag preger dagens marked. Resultatet er dyrere og mer utfordrende tilgang på fremmedkapital og negativt yieldgap for både flytende og fast referanserente. Dette har gitt en dreining i type kjøpere, der de rent finansielle nå ikke er like aktive, samt at de mer industrielle og egenkapitalkjøperne kommer tilbake. Eiendom er «in the end» håndverk og det er det som gjelder nå.

«Vanlig» kontantstrømseiendom uten noen oppside må i dagens investeringsklima ned i pris for å være aktuelt. Alternativet er at eiendommen er av en så unik karakter at mulighetene kommer sjelden, typisk liebhabereiendommer.

Alternativt må eiendommen ha en sannsynlig oppside i kraft av utviklingsmuligheter for å oppleves som attraktiv og en investering som kan forsvares.

Det siste året har også bidratt til at noen investorer må selge, enten på grunn av reallokering eller finansiell situasjon. Det tror vi også vil skje i 2023. Med andre ord vil likviditeten, litt flåsete sagt, skje gjennom tvang heller enn frivillighet — og det vil være aktivitet i transaksjonsmarkedet, enten man vil eller ei.

Med økt avkastningskrav for de fleste segmenter har inflasjonsbeskyttelsen framstått som en god støtdemper enn så lenge. En justering i november tok deler av brodden — men med fortsatt stigende yielder og økende renter, og ditto lavere inflasjon, vil denne effekten også bli svakere.

Leiemarkedet vil sannsynligvis også oppleve større usikkerhet enn det som var tilfellet i fjor og mange spør seg om «knekken» kommer? Det er uten tvil større usikkerhet å spore hos både gårdeiere og leietagere grunnet utsikter til lavere leieprisvekst. Årsaken er at arbeidsledigheten skal videre opp fra de historisk lave nivåene vi er på nå, bedriftene møter høyere kostnader og kjøpekraften blir lavere.

Folk har så langt stått imot renteøkninger med oppsparte midler etter korona — den tid er snart forbi. Sparing og bankinnskudd faller, og rentene vil få effekt. Dette slår direkte på kjøpekraften, særlig for handelssegmentet, og gir lavere forbruksvekst i år. Aktiviteten i norsk økonomi vil avta, inflasjonen kommer ned og renten settes ned igjen mot midten av 2024.

Den siste uken har man opplevd at usikkerheten er ytterligere forsterket, med konkursen til Silicon Valley Bank. Der markedet var helt klar på at den norske styringsrenten skulle toppe ut rundt 3,75% for få uker siden og FED hadde en dobbeløkning i vente — har dette snudd til at markedet tror rentetoppen nesten er nådd her hjemme og FED skal sette ned renten i stedet. Nervøsiteten i markedet gjør alt svært lite forutsigbart. Resultatet er at investorene blir avventende og venter med å fatte beslutninger. Ergo har transaksjonsmarkedet stoppet opp og volumet er skarve 6 milliarder så lang i år.

Spørsmålet er om siste ukes turbulens kan favorisere den forutsigbare og stabile aktivklassen eiendommen tross alt er? Lavere renter og vedvarende høy inflasjon er paradoksalt nok musikk i en eiendomsinvestors ører — men trolig ikke noe varig løsning for noen.

Videre har Norge historisk framstått som et meget lokalt marked, hvorpå utlendingene i snitt har stått for en liten andel av markedet — typisk 15–20% de siste årene. Dette kan nå endre seg da Norge nå framstår som et mer interessant case. Der man tidligere hadde store renteforskjeller mot sammenlignbare markeder i Europa og høye hedgingkostnader, vil dagens harmoniserte rentenivå framstå mer attraktivt. Samtidig har vi en historisk svak krone — noe som kan gi økt interesse blant opportunistiske utlendinger.

Uansett hva man tror og håper på er det liten tvil om at markedet er ruglete og man kan ikke forvente at investorer skal hoppe på det første og beste — og da tar ting litt tid.

Oppsum

Se markedsrapport for vinter 2023.