Teknisk due diligence

Større trygghet med teknisk due diligence

29. mai 2020

Eiendomstransaksjoner omfatter elementer som kan representere risiko for de involverte partene. En teknisk due diligence bidrar til større trygghet for både kjøper og selger.

Etter hvert som eiendomsmarkedet har blitt mer profesjonelt, er det stadig sjeldnere at en transaksjon gjennomføres uten at det tas forbehold i budet om teknisk due diligence. Økningen av utenlandske investorer i det norske eiendomsmarkedet har også medvirket til en mer profesjonell gjennomføring av en transaksjon, hvor det har blitt større fokus på de tekniske fagene.

Teknisk DD – et viktig forbehold

Et av de viktigste forbeholdene kjøper kommer med ved budgiving er gjennomføringen av teknisk due diligence. Formålet er å gi et profesjonelt og presist øyeblikksbilde av de materielle verdiene som avstemmes mot forskriftskravene. Erfaringsmessig kan teknisk due diligence medføre vesentlige justeringer av kjøpesum i gjennomføringen av transaksjonen. Det er heller ikke uvanlig at funn resulterer i at en transaksjon ikke gjennomføres.

Ulike eiendommer krever ulik prioritering

Ulike typer eiendom og formålet med eiendomstransaksjonen krever ofte ulik prioritering av forhold som skal undersøkes. Ved en transaksjon knyttet til en utviklingseiendom vil det være mer relevant å belyse grunnforhold og forurensings- og saneringskostnader sammenlignet med kjøp av en eiendom som skal bestå. Det er derfor viktig å avklare intensjonen selger og kjøper har ved bestillingen av en teknisk DD på forhånd. På samme måte vil det være forskjellige behov knyttet til transaksjon av bolig, kjøpesenter, hotell og kontoreiendom.

Risikoer på kostnadssiden

I mange verdivurderingsmodeller tar inntektssiden for seg både reelle og markedsmessige forhold — både nå og i fremtiden. Kostnadssiden viser kun til det historiske eller estimerte nivået. For å kunne identifisere risikoene på kostnadssiden vil det være behov for en teknisk gjennomgang. Selv om forsikringspremien og forvaltningshonoraret er forutsigbart er ikke utskiftnings- og vedlikeholdskostnadene nødvendigvis det.

Dokumentasjon og andre forskriftsmessige krav er også en vesentlig del av det som gjennomgås i en teknisk DD. Større avvik tilknyttet dette kan få store konsekvenser for eiers fremtidige kostnadsbilde. Eksempelvis kan alle tekniske anlegg være velfungerende og godt vedlikeholdt, men dersom det mangler sprinkling av et areal som krever dette, kan krav om prisavslag bli stort.

Brannteknisk gjennomgang

En brannteknisk gjennomgang har også gått fra å være en opsjon i en teknisk DD til å bli kanskje det viktigste faget. Det er derfor etter vår oppfatning helt vesentlig at en aktør som gjennomfører en teknisk DD innehar branntekniske ressurser og kompetanse. Brannfaget er langt mer enn avvik knyttet til deteksjon, sprinkling og slukkere. Det er en total gjennomgang av forskriftskravene knyttet til dokumentasjon som eksempelvis brannkonsept og brann- og rømningstegninger.

I Newsec finner du branningeniører og brannrådgivere med lang erfaring med branntekniske tilstandsvurderinger fra en rekke ulike virksomheter og bygg. Vi hjelper deg med å etablere et godt bilde av dagens situasjon og gir deg det grunnlaget du trenger for å vurdere eventuelle tiltak og hvordan tiltakene skal prioriteres. Les mer om brannteknisk tilstandsvurdering her.

Fradrag i kjøpesum

Funn i teknisk DD-rapport er etter vår erfaring det som oftest gir fradrag i kjøpesum ved en transaksjon, eller eventuelt utbedres av selger før overtakelse. Spesielt gjelder dette funn knyttet til forskriftsmessige krav der fradraget gis krone for krone.

Forhold knyttet til manglende vedlikehold, udokumenterte servicer og kontraktuelle avvik mellom gårdeier og leietaker blir ofte gjenstand for en forhandling mellom kjøper og selger hvor man ofte inngår et kompromiss om et avslag.

Verdifullt dokument

Verdien av å gjennomføre en teknisk DD overstiger i de aller fleste tilfeller kostnaden — uavhengig om det er selger eller kjøper som bestiller. Selger blir bevisstgjort forhold ved eiendommen som må tas i betraktning ved et salg, og kjøper får et dokument som har verdi langt utover DD-vinduet (tidsrommet mellom budaksept og signering).

Ny eier vil ha et verdifullt dokument som benyttes i vedlikeholds- og utskiftningsplanlegging, budsjettering på kort og lang sikt, samt til lukking av eventuelle forskriftsmessige feil og mangler.

Dokumentet vil også ha stor verdi for ny eier den dagen eiendommen/selskapet skal realiseres. I dagens marked er transaksjonsvolumet høyt og eiendom/eiendomsselskap bytter ofte hender etter kort tids eierskap. Vi har sett eksempler på at gjennomførte DD’er kan benyttes opptil flere ganger der eiertiden er kortvarig. Vi anbefaler alle aktører i eiendomsmarkedet å utarbeide en teknisk DD-rapport dersom de vurderer et salg og ha fokus på drift og vedlikehold i sin eierperiode for å bevare verdiene.

Tverrfaglig due diligence

Mange aktører bistår kjøper og selger med gjennomføring av teknisk DD. En ren teknisk DD vil kunne si mye om eiendommens oppbygning og tilstand inklusive forskriftsmessige vurderinger, men sjelden ser vi at disse tekniske rapportene vurderes opp mot en økonomisk og juridisk DD.

Som et komplett kompetansehus kan Newsec gjennomføre en samlet due diligence innen alle fag. Vi har dermed fordelen av å kunne fange opp overlappende feil og mangler. En teknisk DD fra Newsec vil også belyse utleier og leietakers ansvar knyttet til drift og vedlikehold.

Ta kontakt med oss dersom du ønsker å få gjennomført en due diligence av din eiendom.

Kontakt

Stacy Hanssen Daglig leder, Newsec Project +47 940 05 068