Økern Portal – smarte valg for effektiv forvaltning og drift

12. mai 2020

Økern Portal skal tilby smarte kontorer og sømløse brukeropplevelser i det som skal bli morgendagens kontorbygg. Som forvalter er Newsec med allerede fra byggestart. Hvilke tiltak gjør vi nå for å sikre effektiv forvaltning i fremtiden?

Når Økern Portal står ferdig i 2021, vil det være et av Oslos største næringsbygg på nærmere 80 000 kvadratmeter — sentralt plassert i det som skal bli en ny og levende bydel på Økern.

— Bygget skal ivareta de som har sitt arbeidssted i Økern Portal, men også beboere i området. Her vil du finne fleksible kontorlokaler, co-workingarealer, hotell, kaffebarer, ulike restauranter og tjeneste-tilbud. Økern Portal skal være åpen og tilgjengelig for brukere, nærmiljøet og tilreisende, forteller Gjermund Fossnes, regiondirektør for Newsec Basale i Sørøst-Norge.

Tidlig involvering

Newsec ble engasjert av eier Oslo Pensjonsforsikring AS til å delta i prosjektet, Økern Portal, helt fra byggestart. Noe som er svært positivt i et forvaltningsperspektiv.

— Som forvalter møter vi ofte utfordringer med at et bygg vanligvis er både prosjektert, bygget og overlevert før vår bistand benyttes. Da hender det at informasjon som er viktig i et forvaltningsperspektiv kan være mangelfull. Når vi nå ble engasjert tidlig i byggeprosjektet kan vi legge premissene fra start. Newsec blir involvert i alt fra spesifikasjoner av underleveranser, tekniske løsninger, bruks- og arealdisposisjoner, materialvalg, innkjøp av drifts- og serviceløsninger til smartbyggløsninger. På den måten kan vi sikre at valgene som tas bidrar til en god og effektiv forvaltning og drift, sier Gjermund Fossnes.

Tverrfaglig team

Et stort prosjekt som Økern Portal krever et solid team med eksperter innen ulike fagdisipliner.

— Newsec bidrar på flere områder i prosjektet. Vi har spesialister som er involvert i blant annet overordnet ledelse, prosjektering, teknisk rådgivning, prosjektregnskap, systemutvikling og kommunikasjon med leietakere og nærmiljø. Vi ser også på løsninger rundt byggets kontor, markedsgate, torg, parken og det grønne taket. Dette er et svært spennende prosjekt som mange av oss er heldige å få være med på, sier Fossnes.

Skalerbare og fleksible løsninger

Det som skiller Økern Portal fra andre bygg er at tjenesteleveransene skal være skalerbare og fleksible, og gi leietakere valgmuligheter.

— Digitale løsninger og utviklede front-end løsninger skal bidra til en felles plattform hvor aktører deler informasjon og kommuniserer effektivt. Et digitalt workplace management-konsept bidrar til bedre kapasitetsutnyttelse og effektiv forvaltning av økosystemet og møteplassen som Økern Portal representer, forklarer Fossnes.

Kontorlokalene skal selvfølgelig tilpasses leietakernes behov og arbeidsoppgaver.

— Det unike her er at vi med åpne digitaliserte løsninger som bygger på BIM-modell koblet opp mot IoT (Internet of Things)i bygget kan bruke målinger, hendelser, analyser, visualisering og predikasjoner til å forbedre ytelsene kontinuerlig. Dette gir også driftsøkonomiske merverdier i et life-cycle-perspektiv. Kontroll og god planlegging gir grunnlag for bedre utnyttelse av funksjoner og høyere brukerfrekvens av arealer, sier Fossnes.

Et smart bygg

Økern Portal skal være smart og utvikle seg over tid etter hvert som nye teknologier melder seg.

— En digital tvilling speiler bygget, og med løsninger bygget på IoT, AI og digital overvåkning kombinert med analyser basert på kunnskap og data, vil Økern Portal utvikles og forbedres hele tiden. Dette gjør at konseptet Økern Portal kontinuerlig vil fremstå som attraktiv for leietakere og brukere av arealene.

Fossnes forklarer at en digital tvilling gir en dypere innsikt og kunnskap om bygget. Informasjon fra BIM-modellen, sensorene og FDVU-dokumentasjonen knyttes sammen og blir lett tilgjengelig.

— Ved hjelp av analyser kan vi dermed gå fra periodisk drift og vedlikehold til en mer proaktiv drift, og vi kan sette inn tiltak før problemene oppstår. Det gir høyere grad av oppetid på installasjoner og systemer til en lavere kostnad, sier Fossnes.

Bygg og brukere lærer av hverandre

Det er ikke bare lokalene som tilpasser seg til leietakernes behov. Ved hjelp av smart teknologi vil tjenester og ressurser optimaliseres og tilpasses brukere av bygget. Det er både bærekraftig og effektivt, mener Gjermund Fossnes.

— Flere funksjoner vil være appstyrt og sikre brukere og besøkende en sømløs opplevelse. Med en app for bestilling og betaling av lunsj skal man kunne forutsi hvor mange bespisende det er per dag. En kontinuerlig analyse av dataen som kommer inn, skal redusere matsvinn og bedre ressursbruken.

Møteromsbooking skal også gjøres via en egen app hvor brukere kan bestille møtemat, få møterom i riktig størrelse og med riktig AV-utstyr. Ved hjelp av sensorteknologi tilpasses luftmengden antall personer i møterommet. Her skal bygg og brukere lære av hverandre over tid.

I tillegg vil bilparkering og sykkelparkering også være appstyrt, og det kan tenkes at flere tjenester som frisør, blomster og renseri kan kobles på etter hvert, sier Fossnes.

Bærekraft i fokus

Økern Portal setter miljø og bærekraft i førersetet i alle valg som tas. Bygget skal ha Breeam excellent-sertifisering og energiklasse A. Dette krever miljøtenkning gjennom hele prosessen.

— Newsec har bidratt til valg i prosjekteringen og byggefasen som ivaretar sirkulærøkonomi og life-cycle-perspektiv, og dette skal gi både miljø- og kostnadsgevinster i en driftsfase. Det er lagt vekt på minst mulig negativ påvirkning av nærmiljøet i byggefasen, og at kapasiteter og logistikk er så effektiv som mulig, forteller Fossnes.

Forvaltning og fremtidig drift av Økern Portal bygger på den digitale tvillingen og de løsninger som vi med hjelp av IoT, AI-løsninger og vår forvaltningsplattform etablerer.

— I dette ligger det frontend-løsninger for digital selvbetjening som gir et grunnlag for raske tilpasninger, forbedringer og videreutvikling av tjenester og konsepter. Ut fra data, analyser og implementering av Energy Management utarbeider vi blant annet analyser og miljøregnskap som skal underbygge konseptets målsetninger i et bærekraftperspektiv. En slik digital løsning gjør forvaltningen mer databasert og prediktiv og bidrar til effektiv ressursbruk og informasjonsdeling med leietakere, brukere og huseier, sier Fossnes.

Nytenkende forvaltning

Når Økern Portal står klart, vil det driftes av Newsec med utgangspunkt i en etablert digital plattform. Inngående kjennskap til byggeprosjektet og erfaring fra igangkjøring av tekniske anlegg og plattformer skal sikre en best mulig opplevelse for leietakere og brukere.

— De smarte valg som er tatt i prosjektering og byggeri skal i driftsfasen gi avkastning gjennom lavere driftskostnad, færre feil og mer effektivt vedlikehold, samt bedret fleksibilitet og arealutnyttelse. Administrative systemer skal bruke eksisterende FDVU-dokumentasjon fra byggeprosjektet i en integrert forvaltningsløsning. Newsec ønsker å jobbe proaktivt for å skape et miljø hvor leietaker vil kjenne trivsel og trygghet, og vi vil legge til rette for unike og sømløse brukeropplevelser. Det krever at vi er nytenkende også i den videre driften av Økern Portal, avslutter Gjermund Fossnes.

Gjermund Fossnes Head of Commercial Management, Newsec Property Asset Management in Norway +47 930 94 891